摩士達商廈 | 貝諾Benoy

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“Benoy公司董事、上海公司負責人  龐嵚  以位于上海核心商圈南京西路上的摩士達商廈改造項目為案例為大家進一步解析‘‘如何在城市核心商業區改造更新進程中打造獨具特色的微型城市綜合體’為主題的設計思考?!?/p>


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龐嵚
Benoy公司董事、上海公司負責人


背景

隨著城市大幅建設土地的逐漸稀缺,點狀的城市更新項目逐漸成為城市管理者和建設者的重要關注點,與之相關的規劃設計的思路和方法也越來越被重視。這種現象在歐洲城市,尤其是一些歷史悠久的古城已成為常態,但在以大拆大建作為幾十年高速發展主流的中國卻非常態。但是當政府意識到現實問題后,在城市更新方面的鼓勵和推動也是積極的,進步和發展也是驚人的。

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在上海,城市更新與區域活化經過了相對更長時間的嘗試和實驗,但更集中在對傳統工業區的功能迭代和空間優化,比較典型的案例比如八號橋,1933,M50等。在傳統商業街區,比如南京路,淮海路上的早期商業空間,因周邊商業的整體競爭激烈,業態的更替頻繁,客戶群也更趨年輕化以及電商沖擊等種種現實問題,整個城市空間改造的迫切性和壓力也更加凸顯。

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基地周邊實景鳥瞰


南京西路在上海人心目中一直以來以繁華和高端購物聚集地而享有很高的地位,是上海7大商圈靜安寺商圈的軸心,南京西路歷史文化風貌區是上海市立法保護的中心城區12個歷史文化風貌區之一,其深厚的文化背景和富有豐富歷史肌理的城市風貌深深地印在上海以及全國人民心中。


位于南京西路,泰興路交叉口的摩士達商廈,經過1989年的一次改造,之后一度成為當年滬上年輕時尚購物空間。但之后承租方數次易手,最終在2012年被光明食品集團收購。建筑北側商業部分目前因空間老化,尺度過小,已無法滿足目前市場業態招商對店鋪的需求;南側的瑞泰酒店雖仍在經營中,但也面臨整體改造升級的需求。2019年經過國際招標,Benoy獲得摩士達商廈的升級改造設計的機會,包含商業和酒店部分。我們在建筑設計中為這條擁有時尚與歷史“混血”的南京西路上的既有建筑打造全新形象,并盡可能的為大家保留和提示對這里的空間記憶;同時,通過新的建設片段積極縫合城市肌理,激活城市活力。


挑戰

本次Benoy攜手光明食品集團對摩士達商廈進行升級改造,在提升城市風貌同時,也將為光明食品集團提供展示企業實力和形象的絕佳窗口。項目憑借光明食品集團的自身產品優勢,將摩士達商廈改造成為集合世界頂級食品品牌旗艦店、生態有機食品的主題體驗店、國內食品消費體驗為一體的食品主題商業,并結合定位一流的精品酒店塔樓為一身的精致型城市商業綜合體。

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摩士達商廈周邊現狀實景


項目改造的難點是將原摩士達商廈與原瑞泰酒店各層對應聯通以作為項目擴建部分的裙房。建筑整體需在不突破原有建筑輪廓和不損失項目面積的前提下,充分挖掘商業價值,同時在和周邊已有建筑的空間界面上保持協調,符合歷史風貌保護區的控制要求,整體提升城市能級,改善城市形象。


策略

項目用地面積只有1733平米,和很多老建筑一樣,沿南京西路和泰興路均無車行進出口,唯一的可能是在南側規劃路(和吳江路平行)靠近地塊東側的位置??紤]到地下室達三層,設置坡道邏輯上可行,但使用效率較低;也嘗試了停車升降平臺,同樣受原有柱位限制無法實施。經項目代建方光明置地與規劃等政府職能部門的多次溝通,考慮本項目的改造限制,周邊優越的公共交通配套,以及周邊道路的承載限制,最終同意停車不作為設計要求。這樣首層南側只需解決酒店入口門廳和商業引流問題。商業主入口還設置在靠泰興路一側南北兩端,展示性好,人行接入便利;同時為了便利接入東側地鐵人流,在南京西路一側靠東也設置了一個商業入口。

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項目沿街的三個面,尤其是沿南京西路和泰興路立面的設計,以呼應周邊歷史保護建筑風格比例、線條、色彩等要素為基礎。從周邊歷史保護建筑中提取要素,如垂直單元、模數韻律、開窗尺度等;運用現代的設計語言和建筑材料,簡化裝飾,在有韻律的單元重復中強調體塊堆疊的概念,在轉角處形成錯動穿插,從而相對柔化了城市界面,提升了項目的歡迎感和親和力。并且將原有轉角廣告位以格柵屏體塊的形式與建筑立面同步考慮。消解了光污染擾民及交通安全隱患及商業性展示性之間的矛盾,也能更好的通過科技體現當代性。

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主創手繪


建筑主材除了首層二層使用較多玻璃面增加商業氛圍外,其余以單元式定制瓷構建為主?;揖G色的基調是對經典大都會風格建筑銅元素氧化后色彩的回應,也更易與周邊茂密的植物相融,使建筑既融入城市和呼應文脈,又有強烈的現代性。期望將引領南京西路片區未來城市風貌的演變與進化。

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主創手繪


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摩士達商廈的商業空間建筑每層面積只有約1000平米,為了保證內部商業動線的連續,同時增加各層間聯系和頂光的引入,中庭的設置就非常必要。但因面積所限,尺度較小,無法起到常規商場中庭所能起到商業推廣空間和層間視覺連通的作用。所以設計就希望從另一個角度對這個中庭空間進行強化,那就是體驗性和趣味性,同時體現年輕活力的特色?;诖?,水平連接和垂直連接的立體構成處理成為解決問題的唯一思路。在這樣的路徑體驗,似乎在體驗埃舍爾作品的真實與幻覺,并在其中無限循環,隨時挑戰我們對常規空間邏輯的認知,加強了非日常性。

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莫里茨·科內利斯·埃舍爾(Maurits Cornelis Escher)


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空間概念 — 懸浮

在盤旋而上的商業中庭中,一些小的商業盒子,猶如自由懸浮和漫游的粒子,被安置在每層主水平動線邊緣,從而使中庭的尺度進一步壓縮,一方面豐富了空間形態,加強了靈動感,另一方面通過尺度的縮小,鼓勵了人與人的積極互動;同時,也為綠色植物的立體布置提供可能。

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室內空間流線分析

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主創手繪

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室內空間概念

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室內空間概念

原建筑商業層高根本無法滿足現在商業對空間高度的要求,所以按最新規劃條件,在24米的高度范圍內根據每層的功能設置分配層高。同時,通過減小柱間距,有效降低了梁高,從而更好的保證了空間凈高。

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室內空間概念


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室內空間概念


酒店部分主入口設置在唯一機動車能接入的南側,且占用面積較小,通過酒店專用直達電梯到達第六層酒店層,結合室內和商業屋頂綠化,以及早餐廳等配套功能的設置,共同打造親切自然的迎接感和舒適感;


可持續發展


基地

場地周圍有相對廣泛的公共交通服務網絡,且地下不設置停車位,地面上設置出租車臨時停車位,這些都反向激勵未來使用者使用地鐵公交甚至共享單車等低排放,節能交通工具,而非私家車。


中水

項目的中水利用(灌溉屋頂花園,衛生間用水)也能使水資源消耗最??;


材料

建筑使用較多的實墻面和較少的玻璃(low-E),能有效的減少熱量攝取和損失,減少建筑的空調消耗;室內采用再生木地板,減少在材料提取和加工過程中的消耗;


室內     

除了控制建筑的整體碳排放,建筑設計還通過照明系統的智能控制,景觀角度的精心控制,監控空氣質量的氣候調節系統,確保建筑室內溫度舒適;


遮陽

建筑通過單元式幕墻的水平和垂直出挑,可在滿足室內自然采光的前提下,有效降低建筑熱得,這種被動式節能的方式是我們一直以來積極采用的方式;

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吳江路視角

通過以上種種策略的綜合使用,協調各顧問公司,努力理清主次矛盾,平衡好各項要求,有進有退,盤旋上升,設計最終穩定,令人耳目一新。我們不只是簡單增添符合現代化需求和形態賦予摩士達商廈建筑本身新的生命,更詣在通過項目的升級改造為此類城市商業中心的微型綜合項目尋找合理、可操作的更新方式,從而能更好的為我們共同熱愛的街道和城市注入全新的動力,筑成更好的城市空間。


項目簡介


服務范圍:

總體規劃、建筑設計、室內設計

類型:

綜合體、商業、酒店、休閑

客戶:

光明食品集團

總建筑面積:

約13000平方米

項目主創:

龐嵚

項目負責人:

唐威

主要設計團隊:

倪賢彬、李雅雯 等。


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項目概況
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